Weboldalunk funkcionális, statisztikai és marketing sütiket használ, melyek adatai harmadik felekkel is megosztásra kerülnek. Részletes adatvédelmi tájékoztató
Ingatlanértékesítés és SZJA – hogyan számoljuk ki pontosan a fizetendő adót
07.11.25
Lakást, házat, telket vagy garázst értékesíteni nemcsak pénzügyi, hanem adózási kérdés is.
Sokan meglepődnek, amikor a NAV felszólítást küld: „adóbevallási kötelezettség keletkezett az ingatlanértékesítés után.” Pedig az adókötelezettség szinte minden esetben fennáll, kivéve, ha már eltelt elegendő idő a vásárlás óta.
Ebben a cikkben bemutatjuk, hogyan kell kiszámítani az ingatlan eladás utáni SZJA-t 2025-ben, mikor mentesül az eladó a fizetés alól, és hogyan tudjuk mi segíteni abban, hogy ne fizessen többet, mint amennyi törvényesen indokolt.
1. Mikor kell SZJA-t fizetni ingatlanértékesítés után?
Az adófizetési kötelezettség attól függ, mennyi idő telt el a szerzés (vétel) és az eladás között.
A főszabály:
- Ha öt éven belül adja el az ingatlant, adót kell fizetnie.
- Ha öt évnél régebben vásárolta, az értékesítés adómentes.
A számítás alapja mindig az eladás éve és a szerzés éve, nem pedig a napra pontos időtartam.
2. Mi képezi az adó alapját?
A fizetendő adó nem az egész eladási árra vonatkozik, hanem a jövedelemre, azaz a bevétel és a költségek különbségére.
A képlet egyszerű:
Jövedelem = Eladási ár – (Szerzési érték + Költségek + Értéknövelő beruházások)
- Szerzési érték:
A vételár, vagy ha öröklés, ajándékozás történt, akkor az akkori forgalmi érték.
- Költségek:
Ingatlanközvetítői díj, ügyvédi költség, hirdetési díjak, illetékek, hitellezárás, stb.
Ezek csökkentik a jövedelmet, ha bizonylattal igazolhatók.
- Értéknövelő beruházások:
Pl. felújítás, építkezés, nyílászárócsere, energetikai korszerűsítés – ha növelték az ingatlan értékét, és számlával igazolhatók, szintén levonhatók.
3. Hogyan csökken az adó az évek során?
A jogszabály az adóalapból időarányos kedvezményt biztosít.
Minél régebben vette az ingatlant, annál kevesebb adót kell fizetnie:
Szerzés és eladás között eltelt évek Adóalap beszámítási arány
1. évben értékesítve 100%
2. évben 90%
3. évben 60%
4. évben 30%
5. évtől 0% (adómentes)
Példa:
2022-ben vett lakás eladási ára: 45 000 000 Ft
Vételár: 35 000 000 Ft
Igazolt költségek: 1 000 000 Ft
→ Nyereség (jövedelem): 9 000 000 Ft
→ 2025 az 3. év → csak 60%-a adózik: 5 400 000 Ft
→ SZJA = 15% × 5 400 000 Ft = 810 000 Ft fizetendő adó
4. Mikor adómentes az ingatlan eladása?
Az eladás adómentes, ha:
a szerzés óta legalább 5 év eltelt,
vagy az eladás öröklött ingatlanra vonatkozik, és a szerzés az örökhagyó idejéhez igazodik,
vagy az eladó lakáscélú értékesítésből másik ingatlant vásárol, és az adómentességre jogosult.
Továbbá bizonyos különleges élethelyzetekben (pl. válás, közös tulajdon megszüntetése) a jövedelem csak részben minősül adókötelesnek.
5. Ingatlanértékesítés bejelentése és bevallása
A bevallást mindig abban az évben kell benyújtani, amikor az eladás megtörtént — függetlenül attól, mikor kapta meg a vételárat.
Az eladást a személyi jövedelemadó-bevallásban kell feltüntetni a „Ingatlanértékesítésből származó jövedelem” rovatban.
Mi minden ügyfelünknek:
kiszámítjuk a pontos jövedelmet,
összeállítjuk a szükséges bizonylatokat,
és elkészítjük a bevallás megfelelő mellékletét, hogy az adómentesség (ha jár) automatikusan érvényesüljön.
6. Tipikus hibák, amelyeket érdemes elkerülni
❌ A szerzési év hibás megadása – ez teljesen elrontja az adókulcsot.
❌ Nem vonják le a költségeket (így több adót fizetnek).
❌ Nem alkalmazzák az időarányos csökkentést.
❌ Nem veszik figyelembe az öröklési értéket.
❌ Tévesen tüntetik fel a bevételt az SZJA-bevallásban.
Mi minden esetben átvizsgáljuk az ügylet dokumentációját (adásvételi szerződés, számlák, költségek), hogy a fizetendő adó a jogszabály szerint a lehető legalacsonyabb legyen.
7. Hogyan segítünk az ügyfeleinknek
- Ellenőrizzük az ingatlan szerzési és értékesítési dokumentumait
- Kiszámítjuk a fizetendő adót több forgatókönyv szerint
- Megnézzük, jár-e adómentesség vagy kedvezmény
- Előkészítjük a NAV-bevallás megfelelő űrlapját
- Szükség esetén képviseljük az ügyfelet az adóhatósági egyeztetésnél
Ügyfeleink számára az ingatlaneladás nem adózási rémálom, hanem átlátható, biztonságos folyamat.
Összegzés
Ingatlan eladásakor az adófizetés nem elkerülhető – de optimalizálható.
Ha tisztában vagyunk az időtényezővel, a költségekkel és a levonásokkal, jelentős összeget spórolhatunk meg teljesen jogszerűen.
Mi abban segítünk, hogy az ügyfelek pontosan tudják:
- mennyi az adó,
- mikor kell fizetni,
- és hogyan lehet legálisan csökkenteni a fizetendő összeget.
Az ingatlaneladás nem csak üzlet – hanem pénzügyi döntés, ami szakértőt igényel.
A kriptovaluták adózása Magyarországon egyszerűbbé vált, mégis sok kereskedő tévesen hiszi, hogy elkerülheti a NAV figyelmét – fedezze fel, hogyan kerülheti el a leggyakoribb hibákat és optimalizálhatja adózását!
Bízza szakértőre az SZJA-bevallását, hogy elkerülje a hibákat és felkutassa a törvényes adómegtakarítási lehetőségeket—mert egyetlen elírás is súlyos anyagi következményekhez vezethet, amit egy profi időben felismer és orvosol.
Az adóbevallás nem csak adminisztratív feladat, hanem a pénzügyi és jogi biztonság kulcsa is: egyetlen hiba súlyos következményekkel járhat, de az általunk ellenőrzött bevallások garantáltan helytállnak a NAV-ellenőrzéseken is.
Ahogy a szabadúszók száma növekszik, a jövedelmek adózási kérdései is egyre nagyobb figyelmet kapnak – fedezd fel, hogyan tarthatod kézben az adózást és jövedelmed optimalizálását 2025-ben!
A befektetési jövedelmek adózása nem csupán kötelesség, hanem pénzügyi tudatosság kérdése is; fedezze fel, hogyan kerülheti el a kettős adóztatást és a NAV-ellenőrzést az osztalék, kamat és árfolyamnyereség helyes kezelésével 2025-ben!
Külföldi jövedelmet kap? Tisztázza adóügyi rezidenciáját, hogy elkerülje a kettős adóztatást, és ismerje meg a legális lehetőségeket az adminisztratív útvesztők között!
A 2025-ös évre vonatkozóan is tág körben elérhetőek az adómentes juttatások és bevételek Magyarországon, ám érdemes pontosan ismerni a szabályokat, hogy ezek az előnyök ténylegesen megvalósuljanak.
A NAV kényelmes adóbevallási tervezete nem mindig nyújt teljes képet - fedezze fel, mikor érdemes szakértői segítséget kérni, hogy minden forintra számíthasson az adóvisszatérítésnél!
Fejfájást okozhat a hibásan beadott SZJA-bevallás, de ne aggódjon: a NAV-hoz való időben történő helyesbítéssel elkerülheti a kellemetlenségeket és a büntetéseket, szakértői segítséggel pedig a folyamat egyszerű és biztonságos lehet.
Ha több helyről származó jövedelmed van, az adóbevallás igazi kihívás lehet – tudd meg, hogyan kerülheted el a leggyakoribb hibákat, és miként teheted a bevallásodat átláthatóvá és jogszerűvé szakértői támogatással!
A magyar adórendszer rejtett kincse: hogyan csökkenthető az éves adóteher több százezer forinttal tudatos befizetésekkel az egészségügyi, nyugdíj- és biztosítási kedvezmények segítségével?
Hogyan változtatja meg a fiatalok és új házaspárok pénzügyeit két egyszerű adókedvezmény, amelyek akár több százezer forinttal növelhetik a jövedelmüket évente? Fedezze fel az adózás rejtett lehetőségeit!
A családi adókedvezmény nem csupán az adókönnyítés eszköze, hanem a gyermeket nevelő családok pénzügyi biztonságának záloga is — fedezd fel, hogyan kerülhet vissza a legtöbb forint a zsebedbe!
Fedezd fel, hogyan fordíthatod az adózás kötelezettségét jelentős megtakarítássá a 2025-ös magyar adórendszer által kínált, kevésbé ismert adókedvezmények kihasználásával!
A személyi jövedelemadó-bevallás több mint kötelezettség: lehetőség adóvisszatérítésre, amennyiben helyesen és teljeskörűen készítjük el - felfedezheti Ön is, hogy esetleg többletként befizetett adójának egy része visszajár, ha tudja, mely lépéseket és buktatókat érdemes elkerülni.
